Inleiding
Wie een huis koopt zal zich vooral bezig houden met de aanstaande verhuizing en het in gedachten alvast inrichten van het huis. Het minder leuke papierwerk is echter van doorslaggevend belang bij de beoordeling of het huis voldoet aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper.
De wet bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en dat een zaak aan de overeenkomst beantwoordt indien deze geschikt is voor normaal gebruik. Van deze wettelijke bepaling wordt bij overeenkomst vaak afgeweken. Reden om het papierwerk niet als een ondergeschoven kindje te behandelen. Zo bleek eens te meer in een zaak waarover de Hoge Raad in oktober 2016 moest beslissen.
Koop van een huis: normaal gebruik volgens de overeenkomst
In een koopovereenkomst van een huis worden door de verkoper vaak bepaalde garanties afgegeven inzake het normaal gebruik en wordt daarnaast gesteld dat de verkoper verder niet in zal staan voor zichtbare en onzichtbare gebreken die het normale gebruik niet in de weg staan.
Onderzoeksplicht koper en mededelingsplicht verkoper
De verkoper dient aan de koper mededelingen te doen van feiten en omstandigheden waar hij van op de hoogte is en welke voor de koper relevant zijn voor de beslissing of er tot aankoop over wordt gegaan. Bij een huis dient te worden gedacht aan de aanwezigheid van asbest, het feit dat de fundering is verzakt, etc. De koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht. Indien er bijvoorbeeld zichtbaar vochtplekken in de muren zitten zal dit reden (moeten) zijn voor de koper om nader onderzoek te laten verrichten naar de staat van het huis.
In de zaak die in oktober 2016 bij de Hoge Raad aan de orde kwam had de verkoper gegarandeerd dat de te verkopen boerderij geschikt was voor normaal gebruik, waarbij als normaal gebruik was aangemerkt het bewonen met gezin. De staat van de boerderij was echter verre van perfect. Er zaten scheuren in de muren, er was zichtbaar achterstallig onderhoud en de boerderij dateerde uit 1880. De vraag was of er kon worden gesproken van de geschiktheid voor normaal gebruik.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden had geoordeeld dat aan het normale gebruik, gezien de omstandigheid dat de boerderij in slechte staat verkeerde en de verkoper zijn mededelingsplicht niet had geschonden, geen hoge eisen mochten worden gesteld. Het had op de weg van de koper gelegen om nader onderzoek te laten doen naar de bouwkundige staat van de boerderij. Nu de koper geen nader onderzoek had laten doen en de boerderij zichtbaar in slechte staat verkeerde, oordeelde het Hof dat de boerderij geschikt was voor normaal gebruik en dus aan de overeenkomst beantwoordde. De Hoge Raad heeft dit oordeel van het Hof in stand gelaten.
Conclusie
Bezint eer ge begint. Het is makkelijk om ‘verliefd te worden’ op een huis, maar sluit uw ogen niet voor bepaalde zichtbare gebreken, zelfs niet als de verkoper garandeert dat het huis geschikt is voor normaal gebruik.
Toch een geschil met uw (ver)koper? Neem vrijblijvend contact op met één van onze specialisten.